Договор найма жилого помещения
Договор найма квартиры: правильное составление и оформление
Договор найма комнаты: как избежать проблем
Договор найма квартиры: правильное составление и оформление
Стоимость недвижимости так высока, что многим выгоднее пользоваться чужим помещением, нежели покупать или строить собственное. При этом любой здравомыслящий человек, представляет он ту или другую сторону, понимает, что нужен договор в письменной форме. Если речь идет о производственном помещении, то говорят об аренде, если о жилом, то употребляют другую формулировку – договор найма.
Но в любом случае такой документ – самый важный и даже единственный, в полной мере обеспечивающий права и наймодателя, и нанимателя. При возникновении конфликтов, в том числе по самым серьезным причинам: оспаривание сроков найма, установленную цену и т.д., – без письменного договора доказать что-либо невозможно.
Существует предубеждение, что документ такого рода требует обязательного утверждения в инстанциях. Но это неверно. Договор найма не нужно регистрировать в Росреестре, нет необходимости заверять его у нотариуса. Нотариальное заверение может быть сделано в том случае, если этого пожелают стороны договора. Существующие законы РФ такой процедуры не требуют.
Удостоверение договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые драматические ситуации. Например, если один из участников договора утверждает, что подпись под документом сделана другим человеком. Нотариус в этом случае устанавливает истину, ориентируясь на подпись в паспорте. Кроме того, он устанавливает дееспособность сторон сделки и проверяет полномочия представителя.
Однако надо иметь в виду, что все зависит от личного взгляда нотариуса. Он может и ошибиться в дееспособности того или иного человека. Что же касается полномочий представителя, то при существующей практике заведомо ложные свидетельства в суде о фальсификации доказательств в том случае, если последние подлинные, караются весьма строго. Поэтому возникновение опасности, что контрагент заявит о подделке собственной подписи, значительно снижено. Тем более что возможности современной экспертизы позволяют выявить ложность таких заявлений с высокой точностью.
При всем том необходимо совпадение подписи под договором с подписью контрагента в его паспорте. Но и это не все. Обязательна также ее расшифровка: собственноручно написанная фамилия, имя, отчество. Лишь в этом случае можно обеспечить эффективную графологическую экспертизу в случае, если будет оспаривается подлинность подписи под договором.
При правильном оформлении этого документа необходимо сшить его страницы с указанием их общего количества. Кроме того, на каждой из них рекомендуется поставить подписи.
Может случиться и так, что наймодатель откажется от составления письменного договора. В такой ситуации другая сторона, наниматель, должен быть особенно внимателен. Подобное поведение наймодателя наверняка говорит о том, что юридическое оформление квартиры не позволяет проводить какие-либо сделки с квартирой. Это может быть отсутствие прав на нее или она находится под залогом, то есть существуют обязательства перед третьими лицами.
Чрезвычайно важное условие договора коммерческого найма – его предельный срок не может быть больше пяти лет. Причем это правило действует и в том случае, если такой договор заключен как бессрочный, то есть на неопределенный срок. По истечении пяти лет наниматель получает преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на следующий срок.
По срокам договора закон устанавливает ряд положений. Во-первых, за три месяца до окончания срока (при бессрочном договоре это пять лет) наймодатель вправе либо предложить нанимателю заключить новый договор на других условиях, либо известить его об отказе продлить договор, поскольку он решил не сдавать квартиру внаем в течение года или более. Если же извещение об этом не последует, будет считаться, что договор о найме остается в силе и дальше на тех же условиях.
Но в ситуации с неоконченным сроком действия договора найма есть положение, серьезно ограничивающее возможность незаконных шагов наймодателя. Если он в течение года передаст жилое помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть требование замены нового нанимателя.
Как уже отмечалось, сам по себе договор коммерческого найма жилого помещения, или сделка, не требует обращения в Федеральную службу государственной регистрации, то есть в Росреестр. Но может быть произведена регистрация права нанимателя (естественно, с согласия контрагента) владеть и пользоваться этим недвижимым имуществом. В таком случае это помещение будет считаться квартирой с обременением. Такой шаг предпринимается, прежде всего, в интересах нанимателя. Он до определенной степени препятствует его выселению до окончания срока договора и необходим, например, при смене собственника жилой недвижимости.
Нужно отметить, что типовой проект договора коммерческого найма жилого помещения, даже тщательно проработанный, это всего лишь база для составления документа по сделке, имеющего практическое значение. Типовой проект необходимо дорабатывать с учетом конкретной ситуации, тех или иных запросов контрагентов, а также их юридических взаимоотношений.
В таком предварительном документе может содержаться набор условий, многие из которых не нужны в реальной жизни. Или же, наоборот, не будет всех требований, необходимых для полноценной реализации прав договаривающихся сторон. Типовой договор чаще всего документ, в равной степени учитывающий права контрагентов, без их ущемления. Но одной из сторон может быть невыгодно предлагать включение в договор те или иные пункты, усложняющие его собственное положение, и наделять излишними правами контрагента. То есть сбалансированность договора не всегда может быть полезной.
Излишне напоминать, что тот или другой контрагент должны внимательнейшим образом изучить пункты договора, перечисляющие их собственные обязанности и права и, соответственно, права и обязанности другой стороны. В дальнейшем это будет залогом для исключения нежелательных ситуаций.
Договор найма (квартира) + таблица описания важных пунктов
Договор найма комнаты: как избежать проблем
Снять или сдать внаем отдельное помещение в многокомнатной квартире – процесс сложный, таящий множество подводных камней. Разного рода скрытые обстоятельства и представляют собой главную сложность при составлении договора о найме жилой комнаты.
Прежде чем оформлять такой договор, следует провести тщательный анализ всего, что связано с квартирой, в которой находится комната. Так, уже в самом начале необходимо выяснить, вся ли она принадлежит лицу, которое заключает договор найма, или жилые помещения в ней являются собственностью разных лиц. Другими словами, коммунальная это квартира или нет.
Возможна также ситуация, когда на комнату в коммунальной квартире нет свидетельства о праве собственности, то есть это не самостоятельный объект недвижимости. В таком случае комната находится в долевой собственности и у владельца есть право на долю, но правом на данное конкретное помещение он не обладает.
Этот момент важен при дальнейших шагах по заключению договора о найме комнаты в коммунальной квартире, а именно: для того, чтобы получить разрешение на такой договор от соседей, имеющих долю в этой квартире.
Другое дело, когда на комнату есть свидетельство о праве собственности, то есть, когда она – независимый объект недвижимости. В этом случае согласия соседей не требуется. Иначе будет нужно согласие на заключение договора о найме данной комнаты от всех участников долевой собственности. Когда такого соглашения не достигнуто, а договор о найме комнаты все-таки подписан, он может быть определен как недействительный, либо права по нему могут быть отданы кому-либо из соседей. В том и другом случае проиграет наниматель, у него могут возникнуть серьезные проблемы.
На практике наиболее часто можно встретить договор найма комнаты в многокомнатной квартире, когда у соответствующего помещения статус самостоятельного жилья и на него есть свидетельство о праве собственности, отдельное от свидетельства на остальные жилые помещения. В основном такой документ идентичен договору о найме квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащем всем собственникам. В состав этого имущества входят кухня, коридор, санузел и т.п.
Тут, однако, нет условия в обязательном порядке оговаривать, что наниматель вправе пользоваться этим имуществом. Наймодатель по договору найма жилого помещения отдает права на него. Тем самым одновременно наниматель получает право пользоваться общим имуществом в данной коммунальной квартире. Так следует из положений Жилищного кодекса (статья 42). При этом такое условие чаще всего все-таки включается в договор – для уточнения ситуации и во избежание возможных конфликтов.
Более трудный случай, когда у какого-то лица имеется единоличное право собственности на квартиру, однако он передает по договору найма два или несколько жилых помещений. В этой ситуации для собственника нет необходимости согласовывать передачу внаем комнаты с лицами, уже имеющими с ним договор найма предназначенных для проживания комнат. Однако он должен оговорить с нанимателями возможность пользоваться общим имуществом – нежилая площадь в данном случае не переходит в список имущества, право на которое лица, владеющие комнатами по договору найма, получают автоматически. Соответствующий пункт следует включить в документ о найме.
Договор о найме жилого помещения (помещений) должен сопровождаться общим планом квартиры, где тем или иным способом необходимо выделить комнату (комнаты), сдаваемые внаем. Важное примечание: сдать внаем для проживания можно только жилую комнату (комнаты), но нельзя – помещение, не предназначенное для этой цели. Дело в том, что поскольку такое помещение не является жилым, оно не моет быть включено в договор о найме. Это касается, например, кухонь, лоджий и т.д.
Самая сложная и запутанная ситуация – с собственностью на квартиру с долевым участием. Такая форма собственности появилась, когда процесс приватизации только разворачивался, то есть теперь уже очень давно. Новые законодательные нормы в тот период еще не были до конца проработаны, и коммунальная квартира в каждом случае приватизировалась их жильцами как единый объект, без разделения на комнаты. В настоящее время жилые комнаты определяют как самостоятельные, отдельные помещения, тем не менее игнорировать старый вариант собственности не стоит, поскольку та или иная ситуация может трактоваться по-разному.
Заключение договора о найме жилой комнаты в каждом случае требует индивидуального подхода. При общей долевой собственности необходимо обговорить со всеми собственниками квартиры, что у них нет возражений. Об этом в документ о найме вносится отдельный пункт.
Помещенный ниже образец договора о найме комнаты в коммунальной квартире относится к тем случаям, когда комната значится как самостоятельное жилое помещение.
Договор найма (комната) + таблица описания важных пунктов