Как проверить документы на съемную квартиру
Чтобы самостоятельно снять квартиру, не оказавшись жертвой недобросовестности риэлтора или обмана со стороны лиц, которые сдают жилье, необходимо тщательно и грамотно проверять документы на данное жилое помещение.
Как правило, проверка документов на квартиру ограничивается проверкой разворота паспорта, где указана регистрация по месту жительства, в просторечии – «прописка». Увы, в отличие от распространенного мифа, «прописка», а вернее регистрация по месту жительства, или, как ее иногда называют «постоянная регистрация» - не дает никаких прав по распоряжению квартирой. Она подтверждает (и то не всегда), что данное лицо имеет право проживать в данном жилом помещении, то есть пользоваться им. Не более.
Предполагается при этом, что квартира действительно находится в собственности, то есть в просторечии «приватизирована», хотя на самом деле право собственности приобретается не только на основании приватизации, но и договоров купли-продажи, дарения, ренты, на основании судебного решения и т.д. Муниципальную квартиру можно снять, заключив договор поднайма, но во-первых, это тема отдельного разговора, а во вторых, договор поднайма муниципального жилья можно заключить только с согласия муниципалитета, иначе наниматель по договору поднайма не приобретает никаких прав.
Но даже если вам сдает квартиру хороший знакомый, который утверждает, что это «его квартира», стоит предпринять ряд действий, проверив чистоту квартиры, для уверенности, что вы арендуете квартиру именно у собственника. И что вас оттуда никто не выселит.
- Получение сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (ЕГРП)
Получить сведения из ЕГРП можно без согласия собственника. Причем сделать это может любое лицо. Собственник имеет право узнать, кто запрашивал сведения о его собственности, но как правило, собственники делают это редко.
Для получения сведений из ЕГРП необходимы:
- Заявление о предоставлении сведений из ЕГРП (если надо, вышлю бланк, актуальный на сегодня, можно с образцом заполнения)
- Квитанция об оплате за предостваление сведений из ЕГРП (по состоянию на июль 2011 года сумма платы для физического лица составляет 200 рублей) (то же касается квитанции)
- паспорт лица, подающего заявление или документ, его заменяющий.
Заявление подается, в тот отдел (офис) территориального управления Росреестра, к которому относится данный объект недвижимости (здесь можно ссылку на список всех отделений Росреества. можно прямую на ТУ Росреестра по СПб, можно список составить самостоятельно и разместить на сайте). К заявлению прикладывается оригинал квитанции об оплате сведений. Желательно также иметь при себе ксерокопию паспорта и ксерокопию платежной квитанции. Выписка будет выдана в течение 5 рабочих дней, при этом если вы не хотите получать выписку лично, вы можете указать, чтобы выписка была выслана вам по почте.
В выписке будут указаны сведения
- о правообладателе, т.е. лице, которое обладает правами на данное помещение;
- о виде права на данное жилое помещение;
- зарегистрированные ограничения (обременения права), т.е. не сдано ли данное помещение в долгосрочную аренду, не находится ли оно под залогом и так далее)
- правопритязания;
- действующие судебные запреты.
Сведения в выписке не гарантируют, что судебных исков и правопритязаний действительно нет – поскольку сведения могут быть еще не получены, также сведения о правообладателе не будут включать информацию, приобрел ли он данную квартиру в браке. Однако вы по крайней мере будете уверены, что заключаете договор именно с тем лицом, на которого выдано свидетельство о праве собственности, а если имеется банковский залог – то вы будете предупреждены, что необходимо посмотреть залоговый договор на предмет отсутствия запретов на сдачу квартиры в найм. Кроме того, сам по себе заказ выписки из ЕГРП в случае судебного разбирательства докажет наличие у вас должной заботливости и предусмотрительности, а это нередко бывает существенно.
Если же в ЕГРП нет сведений о данном жилом помещении, то могут быть два варианта: либо сделка с квартирой была проведена до 1998 года, до введения ЕГРП, и потому сведения в него не внесены; либо квартира находится в муниципальной собственности, то есть не приватизирована.
- Свидетельство о праве собственности
Как правило, для собственника жилого помещения не представляет сложностей предоставить Свидетельство о праве собственности в подлинном виде. Если собственник настаивает, что он покажет его только в заверенной нотариально копии, то есть смысл слегка насторожиться.
Если он просто крайне осторожный человек, а вы уже выполнили п. 1 и сведения из ЕГРП подтверждают сведения, указанные на копии, то все в порядке.
Если же сведения из ЕГРП расходятся с предъявленной копией (а бывает, что и подлинником), то доверять следует ЕГРП. Поскольку при совершении сделки по отчуждению имущества (купля-продажа, дарение и т.д.) Свидетельство у прежнего собственника изымается, в отличие от сделанных ранее нотариальных копий. При этом сделка может быть проведена и с дубликатом Свидетельства.
- Правоустанавливающие документы
В некоторых ситуациях Свидетельство о праве собственности на лицо, сдающее вам квартиру или комнату, отсутствует. Также отсутствуют и сведения в ЕГРП. Однако лицо утверждает, что оно собственник данного имущества. Стоит ли сразу записывать таких людей в обманщики? Далеко не всегда.
Право собственности на квартиру, помимо указанных выше документов, может быть установлено и другими документами:
свидетельством о праве на наследство, ведь наследник становится собственником с момента открытия наследства, но при этому у него нет обязанности сразу же регистрировать это право;
судебным решением, в этом случае собственник, в чью пользу вынесено решение, может исполнить его в течение трех лет после вступления решения в законную силу;
договором, заключенным до введения в действие Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельство о праве собственности на жилые помещения – эти права действительны бессрочно без внесения сведений в ЕГРП и получения свидетельства о праве собственности.
Заключать ли в этом случае договор найма, особенно если этот договор долгосрочный, решать самому нанимателю. Если эти документы подлинные, их сила такая же, как у Свидетельства о праве собственности.
- Прочие документы
Справки по форме Ф-7 и Ф-9. Справка по форме Ф-7 является краткой характеристикой жилого помещения, в которой указывается метраж, имеющиеся перепланировки и ряд других сведений. В справке по форме Ф-9 указываются лица, не являющиеся собственниками жилого помещения, но проживающие в нем совместно с собственником. Если первая справка больше необходима, чтобы подтвердить факт того, что помещение находится в состоянии, пригодном для проживания, то вторая покажет нанимателю, имеют ли право другие лица претендовать на проживание в том же помещении, что и он. Если таковые имеются, их согласие на заключение договора найма должно быть обязательно, при этом необходимо указать, что данные лица в указанный срок в помещении проживать не будут.
Кадастровый паспорт жилого помещения. Необходим, есть желание все сделать «по правилам», если договор найма заключается на длительный срок и если в помещении были перепланировки, а наниматель имеет право на осуществление косметического ремонта (по умолчанию такое право у него есть). Наличие кадастрового паспорта позволит оценить соответствие фактической планировки квартиры документам, и , если имеются несоответствия, внести их в договор, чтобы впоследствии нанимателю не были предъявлены претензии в несогласованной самостоятельной перепланировке.
Данные документы может получить только собственник жилого помещения или его представитель. На практике как правило, они предъявляются и прилагаются к договору при высокой цене и длительном сроке найма.