Блог

Оценочная стоимость сдаваемой недвижимости

Многие жители крупных городов, таких как Москва или Санкт Петербург имеют в своем распоряжении несколько объектов недвижимости. Это могут быть квартиры, комнаты или частные дома. Часто люди задумываются о сдаче жилья в аренду для получения дополнительного дохода. Но как определить точную стоимость и не продешевить? На что в первую очередь следует обратить внимание? Как повысить стоимость сдаваемой недвижимости? Все эти вопросы раскрыты в данной статье.

Что же такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – процесс, требующий определенных знаний для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Надо отметить, что данная процедура довольно трудоемкое занятие, требующее некоторые знания в архитектуре строения и рыночных ценообразованиях.

Оценочная стоимость недвижимости так же включает в себя наличие спроса на данную недвижимость, дефицитность предлагаемой недвижимости, а также ее полезность.

На рынке недвижимости выделяют несколько основных понятий ценообразования арендуемого объекта недвижимости:

•  Рыночная стоимость – это вероятная цена объекта недвижимости на рынке услуг при которой наниматель не испытывает давления со стороны чрезвычайных обстоятельств.

•  Потребительская стоимость – это самая максимальная стоимость арендуемого объекта недвижимости, которую можно выручить у потенциального потребителя.

Стоит отметить, что при оценке недвижимости можно пользоваться несколькими десятками методов, которые применяются в зависимости от статуса объекта и его назначения. При оценке собственного жилья требуется выбирать как можно большее количество методов оценки для получения наиболее точной картины стоимости арендованного имущества.

Все известные методы анализов разделяют на три группы:  сравнительный,  доходный и затратный.

Краткое описание методов анализа

Сравнительный анализ

Сравнительный анализ – анализ стоимости путем сравнения объекта недвижимости с его прямым аналогом, для которого известна рыночная стоимость.

Сравнительный анализ проводят с учетом ряда условий:

•  Оцениваемый объект не должен быть уникальным, а иметь техническое сходство со сравниваемым аналогом.

•  Информация по объекту должна быть максимально исчерпывающей.

•  Факторы сравниваемых объектов, которые влияют на ценообразование, должны быть идентичны.

Данный тип анализа проходит в несколько этапов:

•  Необходимость изучения рынка недвижимости.

•  Проверка достоверности собранной информации.

•  Корректировка цены на арендуемое помещение.

Для определения конечной стоимости следует тщательно провести логический анализ и вычислить коэффициент поправки окончательной стоимости арендуемого помещения.

Доходный анализ

Доходный анализ – оценка стоимости недвижимости путем вычета вложенных средств в улучшения качества объекта. Другими словами, доходный анализ – расчет прибыли, которую Вы можете получить, невзирая на затраченные средства в результате ремонта помещения.

Доходный анализ подразделяют на три этапа:

•  Расчет прибыли из анализа ставок и цен на рынке жилья.

•  Оценка предполагаемых потерь.

•  Расчет окончательной стоимости путем сравнительного анализа предыдущих пунктов.

Ставкой арендной платы называется полученная прибыль за период, который указан в договоре. Данный показатель предусматривает получение прибыли арендодателем, которая будет выше средней затраченной стоимости вложенной в объект аренды. А стоимость объекта для арендатора должна быть ниже совокупного банковского кредита выдаваемого на приобретение активов.

При применении доходного анализа стоимость арендуемого помещения рассчитывается из учета текущих цен на рынке недвижимости путем вычета затрат на его содержание.

Затратный анализ

Затратный анализ – это анализ, при котором оценочная стоимость арендуемых площадей рассчитывается с учетом реальных затрат для поддержания, ремонта, восстановления арендуемого помещения. Это значит, что арендатор не вложит собственных средств в арендуемый объект для поддержания его нормального функционирования.

Информация, используемая при применении затратного метода:

•  Уровень дохода арендатора.

•  Величина ожидаемых расходов.

•  Ценовой диапазон в данном регионе.

Главный плюс затратного метода оценки недвижимости заключается в его исключительной надежности при вынесении окончательного решения о цене арендуемого помещения.

Рекомендуемые границы арендной ставки

У каждой услуги и товара есть границы колебания цен, при которых сделка выгодна всем сторонам. Если затраты на аренду равны затратам на покупку при помощи кредита/ипотеки этого жилья (или даже выше) то не сомневайтесь, что съемщик предпочтет купить жилье.

•  Верхняя граница – стоимость аренды не должна быть равной или превышать стоимости покупки жилья в ипотеку.

•  Нижняя граница – стоимость арендной ставки должна быть равна или превышать доход от вложений инвестиций, равных стоимости квартиры (например, банковский вклад под проценты) за вычетом потерь от инфляции. Например, в банке вы можете положить 5 млн. (средняя стоимость объекта на рынке) под 8% годовых при инфляции 4%, доход за год 8-4=4%, тогда нижняя рекомендуемая планка 4/12%=0.33% от стоимости объекта.

Естественно, что эти границы без учета коммунальных услуг, которые съемщик должен платить отдельно.

Как увеличить стоимость задаваемого помещения

Следует помнить, что завышение арендной ставки может привести к простою и, как следствие, потери денег. При этом, сдавая жилье по более низкой стоимости, вы получите гарантированный доход, инее исключено, что на длительное время. Если же вы решите сдавать выше средней рыночной ставки, то нужно обратить внимание на платежеспособность съемщиков жилья, поскольку непосильная для них ставка может привести к задержкам с оплатой и сменой арендуемой площади. Согласитесь, что при частой перемене съемщиков возрастает вероятность простоя (так, простой в месяц - это уменьшение прибыли за год на 8.3%).

Определить рыночную цену можно путем просмотра подобных предложений в Интернете или из газет, не стоит забывать о рекомендуемых границах.

Одним немаловажным аспектом при сдаче жилья в аренду является заключение договора аренды, наличие которого избавит вас от многих проблем. В нем желательно сразу указать арендную ставку, срок аренды и дополнительные условия. Это позволит вам гарантировать получение стабильной прибыли до окончания действия договора.

Следует помнить, что цена на сдаваемое помещение зависит от его площади, местонахождения, доступности транспортной инфраструктуры, наличия метро. Также надо учитывать ближайшее расположение магазинов, детских учебных заведений и административных зданий. Благоприятной обстановкой считается наличие озеленения прилегающих территорий и удаленность от автодороги. Это позволит увеличить стоимость арендуемого объекта на 10-15%.

Начинать показывать сдаваемое помещение следует после проведения генеральной уборки как внутри помещения, так и снаружи. Это сможет поднять окончательную стоимость на 5-10%.

Любой ремонт, проведенный в арендуемом помещении и прилегающих к нему территориях, повысит стоимость еще на 10-15%.

Далее идет оценка санузла и кухни. Санузел желательно иметь раздельный. На стенах ванной комнаты и кухни желательно наличие плитки. Вся сантехника должна быть не старше 1 года. Кухня современного типа. Нужно избавиться от старых комодов и шкафчиков , убрать лишнюю посуду. Плита должна быть чистая, без лишних изъянов, а холодильник снабжен достаточным количеством камер для хранения продуктов.

Полы в арендуемом помещении желательно застелить современным ковром. Вместо стандартных окон желательно установить стеклопакеты, которые сохранят не только тепло, но и предотвратят от излишнего шума в квартире. Это повысит потребительскую стоимость еще на 10-15%.

Комнаты должны быть просторными. Необходимо убрать всю старую мебель. Обои на стенах должны соответствовать общему интерьеру квартиры, количество спальных мест - количеству жильцов. Старую мебель можно либо отремонтировать, либо отреставрировать, придав ей современный вид.

Дополнительные услуги, такие как сигнализация, телефон, бытовая техника, доступ в Интернет, оговариваются при заключении договора и имеют значительные преимущества в окончательной стоимости арендуемого помещения.

Некоторые тонкости, которые полезно знать

Первая. По российскому законодательству договор аренды имеет право заключить только юридическое лицо. Частное лицо обязано заключать договор найма.

Вторая. Собственники квартиры могут не только вселить любое количество людей, но и зарегистрировать их там. Но, при этом они должны предупредить соседей.

Третья. Аренда лицам, не имеющим регистрацию, влечет наложение штрафа в размере от 5 до 20 МРОТ.

Перед сдачей объектов недвижимости в наем следует внимательно ознакомиться со всеми тонкостями в законодательстве РФ. После чего принимать окончательное решение.

И не стоит забывать, что завышенная потребительская цена на недвижимость, которое не соответствует заявленному качеству, не только снизит спрос на арендуемое помещение, но и поспособствует простою арендуемых площадей.