Расторжение договора найма
Основания расторжения договора найма различаются в зависимости от вида найма – социального, при котором жилье предоставлено государством, или коммерческого, в этом случае собственником жилья является юридическое лицо или гражданин.
Социальный найм
Одним из оснований расторжения такого договора является неоплата коммунальных платежей нанимателем на протяжении более 6 месяцев. При выселении нанимателю и совместно проживающим членам семьи может быть предоставлено другое жилое помещение, его размер определяется по нормам для вселения в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).
Расторжение с последующим выселением, но без предоставления другого жилья возможно, если жилое помещение используется не по целевому назначению, а также, если нанимателем нарушаются права соседних жильцов.
Разновидностью социального является найм служебного жилья. При прекращении трудовых отношений с работодателем, предоставившим работнику служебное помещение для проживания, договор найма расторгается.
Коммерческий найм
Срок договора коммерческого найма не может превышать 5 лет. Если в договоре отсутствует условие о сроке, он считается заключенным на 5 лет.
Нужно отметить, что при расторжении договора большую защищенность законодательство предоставляет нанимателю. Так, преимущественное право квартиросъемщика на пролонгацию договора заключается в следующем. Не позже, чем за 3 месяца до окончания срока договора собственник жилья должен предложить нанимателю продлить договор или предупредить об отказе от его продления, так как он не планирует далее сдавать жилье. В последнем случае собственник не имеет права сдавать жилье третьим лицам в течение года. Нарушение наймодателем условия о годичном моратории на сдачу недвижимости может повлечь для него негативные последствия. Предыдущий наниматель имеет право потребовать признать договор недействительным с возмещением убытков, при этом собственник обязан вернуть и новому нанимателю денежные средства, полученные в качестве платы за пользование жильем.
Договор найма может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, что предусмотрено ч. 1 ст. 450 ГК РФ. Это единственное основание расторжения во внесудебном порядке. При этом жилищное законодательство требует письменного согласия совместно проживающих членов семьи на расторжение договора социального найма. При прекращении обязательств по договору коммерческого найма ГК РФ предусматривает согласие совместно проживающих с нанимателем лиц, без письменной формы.
Часть 2 данной статьи регламентирует случаи расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении контрагентом условий договора.
Одностороннее расторжение возможно только в судебном порядке. Договор подлежит расторжению, если помещение утратило пригодность для постоянного проживания. Право на расторжение договора по этому основанию предоставлено обеим сторонам договора.
Наймодатель может требовать расторгнуть договор в случае следующих нарушений нанимателем своих договорных обязательств:
- невнесения арендных платежей в течение более 6 месяцев;
- порчи квартиры нанимателем или другими лицами, ответственность за чьи действия он несет;
- использования жилого помещения не по целевому назначению, то есть для проживания;
- нарушения общественного порядка и другого ущемления прав и интересов соседей.
При этом, в случае установления судом причин для расторжения договора, нанимателю может быть предоставлен срок до 1 года, в течение которого он должен устранить возникшие нарушения. Если наниматель в этот срок не примет меры по устранению нарушений, по повторному обращению наймодателя в судебные органы договор будет расторгнут.
Часть 2 статьи 683 ГК РФ предусматривает заключение краткосрочного (на срок до 1 года) договора найма. Такой договор в большей степени защищает права собственника жилья, так как его расторжение возможно в судебном порядке в случае более чем двукратного нарушения нанимателем обязанности по внесению оплаты.
В заключение нужно отметить, что из-за недостаточно развитого правосознания, многие собственники не заключают договоры в письменном виде. Однако, такая экономия чревата финансовыми рисками. Если договор не заключен в надлежащей форме, это означает, что документально не закреплен размер арендных платежей, сроки их внесения, период, на который сдано жилье, а также перечень имеющегося в нем имущества. При выселении нанимателя будет крайне затруднительно взыскать с него задолженность, применить штрафные санкции, а также возместить причиненный ущерб.