Уплата налогов при сдаче жилья
Сдавая в аренду или внаем жилое помещение, как правило квартиру, собственник сталкивается с проблемой грамотного исполнения обязанности по уплате налога.
Нередко приходится сталкиваться с мнением, что для того, чтобы грамотно уплатить налог за сданное в аренду или внаем жилье, необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Рассмотрим, так ли оно на самом деле.
Прежде всего следует заметить, чем отличается договор найма жилого помещения от договора аренды. Согласно Гражданскому кодексу РФ, договором найма жилого помещения считается договор, согласно которому одна сторона, наймодатель – собственник жилого помещения (квартиры) или управомоченное им лицо, обязуется предоставить другой стороне, нанимателю -физическому лицу за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Если же нанимателем данного жилого помещения является юридическое лицо, то данное помещение предоставляется ему за плату на основании договора аренды.
И договор найма жилого помещения, и договор аренды заключаются в письменной форме, с обязательным указанием цены договора – стоимости найма или аренды, обычно за определенный промежуток времени, как правило за месяц.
Именно на основании данного договора наниматель будет осуществлять платежи, а уже на основании осуществленных платежей собственник помещения будет платить налог.
Ни для заключения договора найма жилого помещения, ни для заключения договора аренды, нет необходимости регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Такая деятельность без специальной регистрации сама по себе не является предпринимательской.
Если собственник помещения не является индивидуальным предпринимателем, то есть не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке, с суммы, полученной по договору найма или договору аренды, он уплачивает налог на доходы физических лиц – НДФЛ. Причем, если он заключил договор найма с физическим лицом, то НДФЛ он исчисляет и уплачивает самостоятельно. Для этого собственник обязан подать до 1 апреля следующего за отчетным налоговым периодом года налоговую декларацию с указанием полученных по договору сумм (впоследствии он может уточнить декларацию, если в ней имеются неточности, однако срок подачи необходимо соблюсти), а сам налог оплачивается до 15 июля следующего за отчетным года. Таким образом, деньги собственник получает сейчас, а обязанность по уплате налога исполняет только в следующем году, причем до 15 июля следующего года. Это крайне важное обстоятельство, особенно для спокойствия собственников, которые нередко опасаются, что их налоговая дисциплина станет предметом бурного обсуждения соседей.
Если же собственник помещения , не зарегистрированный в качестве ИП, заключил договор аренды с юридическим лицом, то обязанности налогового агента по уплате НДФЛ выполняет данное юридическое лицо. Именно оно исчисляет размер НДФЛ и за собственника перечисляет сумму налога в бюджет. В этом случае собственник – физическое лицо получает сумму арендной платы уже за вычетом НДФЛ. В этом есть и свои положительные моменты – собственник избавлен от необходимости самостоятельного исчисления налога и подачи налоговой декларации, и момент, который может быть расценен как недостаток – сумма налога с момента получения от нанимателя/арендодателя в случае самостоятельной уплаты налога, находилась бы под управлением собственника с момента получения до момента уплаты. Иногда это значительный срок. Данный вопрос подробно прояснен в частности, в письме Министерства финансов РФ от 24 декабря 2007 г. N 03-04-08-01/64.
При осуществлении функций налогового агента арендатор обязан предоставить в налоговый орган по мест своего нахождения справку по форме НДФЛ-2 о полученных физическим лицом суммах и уплаченных налогах.
Если же собственник жилого помещения зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, порядок уплаты налога за сдачу жилья внаем или в аренду является иным.